Article mis à jour en octobre 2026.

À Paris, l’encadrement des loyers plafonne le loyer de base au loyer de référence majoré. Mais la loi autorise, dans certains cas, l’ajout d’un complément de loyer pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. C’est aussi l’un des points les plus contestés par les locataires. Voici quand il est possible, comment le justifier et ce que vous risquez en cas d’erreur.

En bref : un complément de loyer n’est possible que si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même quartier, et qu’elles ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence. Il est interdit si le logement présente certains défauts, notamment un DPE classé F ou G. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail, et c’est à vous de prouver son bien-fondé.

Comment fonctionne le complément de loyer

Le loyer d’un logement parisien se compose d’un loyer de base, qui ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de son secteur, et, le cas échéant, d’un complément de loyer. Le loyer de référence dépend du quartier, de l’époque de construction, du nombre de pièces et du type de location (vide ou meublée). Il est publié chaque année par arrêté préfectoral et consultable sur le simulateur officiel.

Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent être indiqués dans le bail. Un complément non mentionné ou non justifié est contestable.

Ce qui peut justifier un complément de loyer

La caractéristique doit être réellement exceptionnelle et déterminante pour la valeur locative. Les commissions et les tribunaux ont par exemple retenu :

• une grande terrasse ou un jardin privatif, rares dans le secteur ;
• une vue exceptionnelle et dégagée sur un monument ou sur la Seine ;
• des prestations haut de gamme nettement supérieures aux logements comparables.

À l’inverse, ont généralement été écartés des éléments jugés courants à Paris : parquet, moulures, cheminée décorative, ascenseur, cave, cuisine équipée, bonne exposition ou rénovation récente standard. Chaque cas est apprécié individuellement : documentez précisément ce qui rend votre logement unique.

Les cas où le complément est interdit

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente certains défauts fixés par décret, parmi lesquels :

• un DPE classé F ou G ;
• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur les murs ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air ;
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

La contestation par le locataire

Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d’accord, devant le juge. La charge de la preuve vous incombe : vous devez démontrer le caractère exceptionnel des caractéristiques invoquées. Si le complément est annulé, vous devez rembourser les sommes perçues à ce titre.

Par ailleurs, si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut à tout moment demander sa mise en conformité, et le préfet peut infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Nos conseils pour un complément de loyer solide

• Vérifiez d’abord votre loyer de référence majoré sur le simulateur officiel.
• Listez dans le bail des caractéristiques précises et vérifiables, pas des formules générales.
• Conservez des preuves : photos, plans, comparaison avec les logements du secteur.
• Restez mesuré sur le montant : un complément proportionné résiste mieux à une contestation.

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Questions fréquentes

Un balcon justifie-t-il un complément de loyer ?

Rarement à lui seul. Un petit balcon est généralement considéré comme courant. Une grande terrasse, rare dans le secteur, a davantage de chances d’être retenue.

Le complément de loyer s’applique-t-il en location meublée ?

Oui, selon les mêmes règles. Le mobilier fourni est déjà pris en compte dans le loyer de référence meublé et ne peut pas, à lui seul, justifier un complément.

Peut-on ajouter un complément de loyer en cours de bail ?

Non. Le complément est fixé à la signature du bail. Au renouvellement, une évolution n’est possible que dans le cadre strict de la procédure de réévaluation des loyers sous-évalués.

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