En bref : le propriétaire ne peut récupérer sur le locataire que les charges figurant dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : services liés au logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), entretien courant des parties communes et certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En location vide, le locataire verse des provisions mensuelles, régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles. Le décompte doit être envoyé un mois avant la régularisation, et le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer des charges oubliées. La taxe foncière, les honoraires du syndic et les gros travaux ne sont jamais récupérables.
Mis à jour le 16 octobre 2026.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont des dépenses avancées par le propriétaire, souvent via la copropriété, qui correspondent à l’usage du logement par le locataire. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987 : tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire.
La liste des charges récupérables
| Catégorie | Exemples récupérables |
|---|---|
| Ascenseur | Électricité, entretien courant, petites réparations |
| Eau et chauffage | Eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien courant de la chaudière collective |
| Parties communes | Électricité, produits d’entretien, entretien des espaces verts, ménage |
| Gardien ou employé d’immeuble | 75 % du salaire si le gardien assure l’entretien et l’élimination des déchets, 40 % s’il n’assure qu’une de ces tâches |
| Taxes | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage |
Ce qui n’est jamais récupérable
- la taxe foncière (seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui y figure est récupérable) ;
- les honoraires du syndic et les frais de gestion de l’agence ;
- les gros travaux, ravalement, remplacement de la chaudière ou de l’ascenseur ;
- l’assurance propriétaire non occupant et la garantie loyers impayés ;
- les frais de procédure et de contentieux.
Provisions et régularisation annuelle
En location vide, le locataire paie chaque mois une provision sur charges, fixée d’après les dépenses de l’année précédente ou le budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, le propriétaire compare les provisions versées aux dépenses réelles :
- il récupère auprès du syndic le décompte des charges de l’immeuble et isole la part récupérable ;
- il envoie au locataire, un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition entre les logements ;
- il tient les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois ;
- il réclame le complément ou rembourse le trop-perçu, puis ajuste la provision mensuelle pour l’année suivante.
Exemple : un locataire a versé 80 € par mois, soit 960 € sur l’année. Les charges récupérables réelles s’élèvent à 1 020 € : il doit 60 € au propriétaire, et la provision peut être portée à 85 € par mois.
Délais : ce que dit la loi
- 3 ans : c’est le délai dont dispose le propriétaire pour réclamer des charges, et le locataire pour demander le remboursement de charges indues.
- Régularisation tardive : si elle intervient plus d’un an après la date où les charges étaient exigibles, le locataire peut demander à payer le rappel en douze mensualités.
Le cas du meublé et de la colocation
En location meublée, le bail peut prévoir soit des provisions avec régularisation annuelle, soit un forfait de charges fixe, qui ne donne lieu à aucune régularisation. Le forfait est aussi possible en colocation avec un bail unique. En location vide classique, le forfait de charges n’est pas autorisé. Voir notre comparatif location meublée ou vide.
Les erreurs à éviter
- Refacturer l’appel de fonds du syndic tel quel, sans en extraire la seule part récupérable.
- Oublier la régularisation plusieurs années de suite, puis réclamer une somme importante d’un coup.
- Inclure la taxe foncière entière au lieu de la seule taxe d’ordures ménagères.
- Fixer des provisions trop basses à la signature : le locataire découvre un rappel important un an plus tard.
Questions fréquentes
La taxe d’ordures ménagères est-elle récupérable ?
Oui. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais elle peut être refacturée au locataire, contrairement au reste de la taxe foncière.
Combien de temps pour réclamer des charges ?
Trois ans. Au-delà d’un an de retard, le locataire peut demander un étalement sur douze mois.
Peut-on garder une partie du dépôt de garantie pour les charges ?
Oui, dans un immeuble en copropriété : jusqu’à 20 % du dépôt de garantie peut être conservé en attendant l’arrêté des comptes annuels, le solde étant versé dans le mois qui suit leur approbation.
Qui fait la régularisation quand le bien est géré par une agence ?
Le gestionnaire. C’est l’une des missions courantes d’une gestion locative : extraction de la part récupérable, décompte, envoi au locataire et ajustement des provisions. Voir notre guide avantages et inconvénients de la gestion locative.
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Source : décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23.