En bref : un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, au moins 6 mois avant en location vide et 3 mois avant en location meublée, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le congé se délivre par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Les locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes sont protégés, et un congé frauduleux est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 €.
Mis à jour le 16 octobre 2026.
Quand peut-on donner congé ?
| Type de bail | Durée | Préavis du propriétaire |
|---|---|---|
| Location vide (propriétaire particulier) | 3 ans | 6 mois avant l’échéance |
| Location meublée | 1 an | 3 mois avant l’échéance |
| Bail étudiant meublé | 9 mois | Pas de congé : le bail prend fin automatiquement |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Pas de congé : le bail prend fin automatiquement |
En dehors de l’échéance, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail, sauf décision du juge (par exemple pour impayés). Le délai court à partir de la réception du congé par le locataire : un congé reçu un jour trop tard est sans effet, et le bail est reconduit.
Les trois motifs possibles
1. Le congé pour reprise
Le propriétaire reprend le logement pour en faire sa résidence principale ou celle d’un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants et descendants du propriétaire ou de son conjoint. Le congé doit indiquer le nom, l’adresse et le lien de parenté du bénéficiaire, et la reprise doit être réelle et sérieuse.
2. Le congé pour vente
En location vide, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente : il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. En location meublée, le congé pour vente ne donne pas de droit de préemption au locataire.
3. Le motif légitime et sérieux
Il s’agit notamment de manquements du locataire : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance, sous-location non autorisée. Le motif doit être précisé dans le congé et pouvoir être prouvé.
Comment délivrer le congé
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice, la solution la plus sûre sur la date de réception ;
- par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En location vide, un congé pour vente ou pour reprise doit être accompagné de la notice d’information fixée par arrêté, qui rappelle au locataire ses droits.
Cas particuliers
Logement acheté occupé
En location vide, si vous achetez un logement déjà loué, un congé pour vente ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. Un congé pour reprise ne peut prendre effet moins de deux ans après l’achat.
Locataire âgé aux ressources modestes
Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire ne peut recevoir un congé que si le propriétaire lui propose un relogement adapté à proximité. La protection s’applique aussi au locataire qui héberge une personne âgée de plus de 65 ans aux ressources modestes. Elle ne joue pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
Ce que risque un propriétaire en cas de congé frauduleux
Un congé pour reprise ou pour vente sans intention réelle de reprendre ou de vendre expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, ainsi qu’à des dommages et intérêts pour le locataire. Le juge peut aussi annuler le congé.
Questions fréquentes
Peut-on donner congé pour augmenter le loyer ?
Non. Le souhait de relouer plus cher n’est pas un motif de congé. Une hausse n’est possible qu’au renouvellement, selon une procédure encadrée, et reste soumise à l’encadrement des loyers à Paris et à Lyon.
Peut-on donner congé pour passer le logement en meublé ?
Non. Le changement de type de location n’est pas un motif de congé : il faut attendre que le logement se libère.
Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis ?
Oui. Après avoir reçu un congé du propriétaire, il peut quitter le logement à tout moment et ne paie le loyer que jusqu’à son départ effectif.
Que se passe-t-il si le locataire ne part pas ?
À l’expiration du préavis, il devient occupant sans droit ni titre. Seul le juge peut ordonner son expulsion : le propriétaire ne doit jamais changer les serrures lui-même.
Un congé mal délivré est l’erreur la plus coûteuse pour un propriétaire. Les gestionnaires Plusse à Paris et à Lyon vérifient les dates, les motifs et les mentions obligatoires. Voir notre offre de gestion locative à Paris et à Lyon.
Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8.