Maîtrisez l’investissement locatif en 5 étapes ?

Article rédigé par Plusse, le 15 mars 2020

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Vous souhaitez obtenir des revenus chaque mois tout en vous constituant un patrimoine ? Peut-être que l’investissement locatif vous intéressera ! Il s’agit d’acquérir un bien immobilier pour le louer et ainsi percevoir des revenus chaque mois. Pour le réussir, il faut être stratégique et informé : cet article vous donne les meilleurs conseils de nos experts !

1 - Devenez un expert du marché

En investissant dans un but locatif, vous allez devenir un gérant de patrimoine. Pour assumer ce rôle, pas besoin d’être un homme d’affaires ou d’avoir travaillé toute votre vie dans le milieu immobilier. Il vous suffira de rassembler les informations pertinentes. Celles-ci incluent :
 
  • Les différents types de biens immobiliers disponibles sur le marché
  • Le montant des loyers qui y correspondent
  • Le régime de fiscalité duquel vous dépendrez
  • Les options de financement
  • Les grandes évolutions du marché immobilier
 Lorsque vous aurez une solide connaissance de ces différents sujets, vous pourrez cibler votre investissement pour qu’il soit le plus rentable possible !

2 - Fixez vos objectifs-clé

Pour ne pas vous égarer, fixez une liste d’objectifs-clé qui décrivent ce que vous attendez de votre logement. 

  • OBJECTIF 1 : louer le bien pendant quelques années avant de l’occuper soi-même. Dans ce cas, il faudra le choisir comme s’il allait devenir votre résidence principale.
  • OBJECTIF 2 : recevoir régulièrement des loyers. Dans cette circonstance, il faut vous assurer que l’emplacement du logement soit attractif pour les locataires (dans le centre-ville ou accessible rapidement depuis le centre-ville, proche d’une école ou d’un quartier d’affaires)
  • OBJECTIF 3 : revendre plus cher que vous n’avez acheté. Dans cette situation, achetez un bien dans une zone où les prix montent rapidement.

3 - Comprenez ce qui détermine le prix du logement

L’emplacement

Pourquoi une grande maison à la campagne est parfois moins chère qu’un petit appartement à Paris ? Vous l’aurez deviné, l’emplacement est le principal facteur qui influence le prix d’un bien immobilier. Le développement de l’activité économique autour d’un logement fait monter son prix. Ainsi, une grande ville et plus particulièrement son centre-ville, sont attractives par leurs infrastructures développées et leur forte attractivité économique. Les prix des logements y seront forcément plus élevés, et en constante augmentation.Mais une localisation géographique particulière peut être attractive pour d’autres raisons. Par exemple, parce que le climat et le paysage y sont prisés. Dans cette catégorie, vous retrouvez la Côte d’Azur, ou les stations de ski.Grande ville, bord de mer, destinations de vacances, zones frontalières…il existe une multitude de ‘valeurs sûres’ pour votre investissement locatif !

La surface n’est pas à négliger

La surface de votre logement va également déterminer sa valeur. Lorsqu’on achète un appartement ou une maison, on pense souvent que plus grand, c’est mieux. Dans le cas de l’investissement locatif, ce n’est pas tout à fait le cas :
  • Les petites surfaces ont tendance à avoir un plus haut taux de rendement que les grandes. Malheureusement, elles constituent aussi un investissement plus risqué car le temps d’occupation par le locataire est généralement plus court. 
  • Inversement, les grandes surfaces sont moins rentables, mais assurent un revenu plus stable.
  • Si vous hésitez vraiment entre les deux, vous pouvez choisir un deux ou trois pièces, qui est un bon compromis. 
D’autres caractéristiques sont à prendre en compte

Vous hésitez peut-être entre investir dans le neuf ou l’ancien, le vide ou le meublé. Ces choix dépendent grandement du marché local. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés, vous pouvez contacter des spécialistes du marché immobilier comme Pretto.

4 - Mesurez les avantages de l’investissement locatif

Un grand avantage : pas d’apport personnel

Les banques demandent généralement un apport personnel équivalent à 10% du prix du bien dans le cas d’un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale. A l’inverse, dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez obtenir un prêt à 110% (sans apport), ce qui augmente terriblement la rentabilité de votre investissement ! Attention : vous devrez tout de même prouver à la banque que vous gérez bien vos comptes et si vous avez de l’épargne, c’est bonus !

Connaissez-vous l’effet de levier ?

Archimède disait : « Donnez-moi un levier, et je soulèverai le monde. ». Les banques vous diraient aujourd’hui « Utilisez le levier, et vous achèterez le monde ». Même si Archimède parlait d’un levier en bois et les banques parlent du prêt comme levier d’un investissement, les deux ont un point commun : ils multiplient vos capacités. Ainsi, emprunter de l’argent vous donne à ce jour au moins trois avantages lorsque vous souhaitez acquérir un nouveau bien immobilier :
  • Les taux actuels sont très, très bas. Ils n’ont jamais été aussi bas depuis très, très longtemps (entre 1 et 2%). Ainsi, vous pouvez facilement amortir le coût de l’emprunt avec les revenus que vous tirerez de votre investissement (au moins 4-5%).
  • Les intérêts de l’emprunt sont déduits de vos revenus et diminuent vos impôts : encore des économies !
  • Vous bénéficiez d’une assurance qui vous protège. En cas de décès, vous héritiers n’auront pas à payer les mensualités restantes : la banque s’en chargera, et votre famille récupèrera le bien entièrement remboursé.
Les déductions fiscales.

Avez-vous déjà entendu parler de la loi Pinel ? En gros, si votre investissement correspond à certaines caractéristiques, vous bénéficiez d’importantes déductions d’impôts. N’hésitez pas à vous informer !Dans le cas d’un logement vide, si vous décidez de mener des travaux, leur coût sera déduit de vos impôts également. 

5 - Trouvez le meilleur financement via un courtier

Chercher un prêt avantageux, c’est chronophage. Il vous faudra visiter plusieurs banques, et multiplier de longs rendez-vous de négociations parfois infructueuses. Si vous préférez vaquer à vos occupations habituelles pendant qu’un expert s’occupe de tout ça, pensez courtier ! Ces spécialistes du crédit immobilier constituent votre dossier, le présentent aux banques et négocient en votre nom. Pratique !