En bref : en France, une agence de gestion locative facture en général entre 6 % et 10 % des loyers pour la gestion courante, soit environ 7 % TTC en moyenne, auxquels s’ajoutent des honoraires de mise en location proches d’un mois de loyer à chaque nouveau locataire et, en option, une assurance loyers impayés de 2,5 % à 3,5 %. Chez Plusse, la gestion coûte 3,9 % TTC, la mise en location 75 % d’un loyer et l’assurance 1,8 %.
Ce guide détaille chaque poste de frais, le cadre légal, des exemples chiffrés selon le niveau de loyer et les questions à poser pour comparer les devis. Il s’adresse à tous les propriétaires bailleurs, que votre bien soit à Paris, à Lyon ou ailleurs.
Les 4 composantes du prix d’une gestion locative
1. Les honoraires de gestion courante
C’est le coût récurrent, prélevé chaque mois sur les loyers encaissés. Il rémunère l’appel et l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances, la révision annuelle du loyer, la régularisation des charges, le suivi des incidents et des travaux, la relance des impayés et le compte rendu de gestion. Il est exprimé en pourcentage, parfois avec un minimum mensuel par logement.
2. Les honoraires de mise en location
Ils sont facturés à chaque nouveau locataire et couvrent l’estimation du loyer, les photos et annonces, les visites, la vérification des dossiers, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Ils sont partagés entre propriétaire et locataire, mais la loi ALUR plafonne la part du locataire, qui ne peut jamais dépasser celle du propriétaire :
| Zone | Visites, dossier et bail | État des lieux d’entrée |
|---|---|---|
| Zone très tendue (Paris et une partie de l’Île-de-France) | 12 € TTC/m² maximum | 3 € TTC/m² maximum |
| Zone tendue (Lyon, Villeurbanne, grandes agglomérations) | 10 € TTC/m² maximum | 3 € TTC/m² maximum |
| Reste du territoire | 8 € TTC/m² maximum | 3 € TTC/m² maximum |
Côté propriétaire, les agences traditionnelles facturent généralement l’équivalent d’un mois de loyer. C’est souvent le poste qui fait le plus varier le coût total, surtout pour les petites surfaces et les meublés, où les locataires changent fréquemment.
3. L’assurance loyers impayés (GLI)
Facultative, elle indemnise le propriétaire en cas d’impayés et couvre souvent les dégradations et les frais de procédure. Elle coûte en général 2,5 % à 3,5 % des loyers. Comparez le plafond, la durée d’indemnisation, la franchise, le délai de carence et les conditions de solvabilité exigées du locataire. Elle n’est pas cumulable avec une caution personnelle, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
4. Les frais annexes
Ce sont eux qui créent les mauvaises surprises : état des lieux de sortie, frais d’ouverture de dossier, frais de résiliation ou de clôture du compte, aide à la déclaration fiscale, pourcentage sur les travaux, frais de contentieux. Demandez toujours la liste complète avant de signer.
Combien coûte une gestion locative selon le niveau de loyer ?
Voici le coût annuel, assurance loyers impayés incluse, pour une agence traditionnelle au prix moyen constaté (7 % TTC de gestion, un mois de loyer pour la mise en location, 2,5 % d’assurance) et pour Plusse. Chaque case indique le total sans changement de locataire, puis avec un changement dans l’année.
| Loyer mensuel charges comprises | Agence traditionnelle | Plusse | Économie l’année d’une relocation |
|---|---|---|---|
| Studio à 600 € | 684 € / 1 284 € | 478 € / 928 € | 356 € |
| T2 à 900 € | 1 026 € / 1 926 € | 616 € / 1 291 € | 635 € |
| T3 à 1 200 € | 1 368 € / 2 568 € | 821 € / 1 721 € | 847 € |
| T4 à 1 600 € | 1 824 € / 3 424 € | 1 094 € / 2 294 € | 1 130 € |
Pour le studio, 3,9 % de 600 € représentent 23,40 € : c’est le minimum de 29 € TTC par mois qui s’applique. L’écart se creuse avec le niveau de loyer et la fréquence des changements de locataire.
Pourquoi les tarifs affichés sont difficiles à comparer
- HT ou TTC : les honoraires sont soumis à une TVA de 20 %. Un taux de 7 % HT correspond à 8,4 % TTC.
- Loyer hors charges ou charges comprises : un pourcentage appliqué aux charges comprises augmente l’assiette de facturation.
- Minimum mensuel : sur un petit loyer, il peut représenter bien plus que le pourcentage affiché.
- Prestations incluses : visites physiques, état des lieux de sortie ou déclaration fiscale peuvent être facturés à part.
- Durée d’engagement : un mandat d’un an renouvelable avec préavis long limite votre liberté de changer d’agence.
Les frais de gestion locative sont déductibles
Si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, les honoraires de gestion, les frais de mise en location à votre charge et la prime d’assurance loyers impayés sont déductibles. Leur coût réel dépend donc de votre fiscalité : pour un propriétaire dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, 1 000 € de frais de gestion ne coûtent réellement qu’environ 528 €.
Au micro-foncier, accessible si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique et les frais réels ne se déduisent pas. Si vos charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient souvent plus intéressant. En location meublée, la logique est comparable entre micro-BIC et régime réel. En cas de doute, faites le point avec un conseiller fiscal.
Gérer soi-même ou déléguer : le vrai calcul
Gérer seul évite les honoraires, mais pas les coûts. Il faut compter le temps passé (annonces, visites, appels, artisans), le risque d’une vacance locative plus longue, celui d’un locataire mal sélectionné et les erreurs juridiques : bail non conforme, loyer au-dessus du plafond légal en zone d’encadrement, diagnostic manquant. Pour un propriétaire éloigné de son bien, actif ou détenteur de plusieurs logements, déléguer est souvent rentable dès le premier incident évité.
Les tarifs Plusse
Plusse applique une grille unique, identique pour tous les propriétaires, sans frais de dossier ni frais de résiliation. Le mandat est sans engagement et se résilie avec un mois de préavis.
| Prestation | Tarif Plusse |
|---|---|
| Mise en location (annonce, visites, sélection, bail, états des lieux d’entrée et de sortie) | 75 % d’un loyer charges comprises TTC, minimum 13 € TTC/m² |
| Gestion locative (loyers, quittances, incidents, travaux, comptabilité) | 3,9 % TTC des loyers encaissés, minimum 29 € TTC/mois |
| Assurance loyers impayés (option) | 1,8 % TTC des loyers encaissés |
Sont inclus sans supplément : photos professionnelles et visite 3D, visites physiques, états des lieux d’entrée et de sortie, signature électronique, état financier mensuel et récapitulatif annuel pour votre déclaration de revenus fonciers. Deux prestations sont facturées à part et figurent dans le mandat : l’état des lieux d’un locataire que nous n’avons pas placé (180 € TTC) et la coordination de travaux de plus de 7 000 € (5 % TTC).
Nous intervenons à Paris et en petite couronne ainsi qu’à Lyon et dans sa métropole. Découvrez notre agence de gestion locative à Paris, notre agence de gestion locative à Lyon ou le détail complet de notre offre.
Comment comparer deux devis de gestion locative
- Ramenez tous les taux en TTC et sur la même assiette (hors charges ou charges comprises).
- Ajoutez les honoraires de mise en location en fonction de la fréquence probable de changement de locataire.
- Listez les prestations facturées à part, en particulier l’état des lieux de sortie.
- Comparez les garanties de l’assurance loyers impayés, pas seulement son taux.
- Vérifiez la carte professionnelle « gestion immobilière » et la garantie financière de l’agence, obligatoires pour encaisser des loyers.
- Lisez la durée d’engagement et le préavis de résiliation.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d’une gestion locative ?
Environ 7 % TTC des loyers pour la gestion courante dans une agence traditionnelle, avec des écarts de 6 % à 10 %. Il faut y ajouter environ un mois de loyer à chaque mise en location et, en option, 2,5 % à 3,5 % pour l’assurance loyers impayés.
Qui paie les frais de mise en location ?
Ils sont partagés entre le propriétaire et le locataire. La part du locataire est plafonnée par la loi ALUR selon la zone et ne peut pas dépasser celle du propriétaire.
Les frais de gestion locative sont-ils soumis à la TVA ?
Oui, les honoraires d’agence sont soumis à une TVA de 20 %. Vérifiez toujours si un tarif est affiché HT ou TTC.
Peut-on négocier les frais de gestion ?
C’est parfois possible dans les agences traditionnelles, notamment pour plusieurs biens. Chez Plusse, la grille est unique et déjà inférieure d’environ 50 % en moyenne à celle d’une agence classique.
Peut-on changer d’agence de gestion en cours de bail ?
Oui. Le bail du locataire n’est pas modifié : seul le mandataire change. Il faut respecter le préavis prévu par votre mandat actuel ; avec Plusse, il est d’un mois.
Obtenez un devis personnalisé
Vous voulez connaître le coût exact de la gestion de votre bien et le loyer que vous pouvez en attendre ? Échangez gratuitement avec un conseiller Plusse : à Paris au 06 89 23 35 13, à Lyon au 06 66 24 64 60.