Article mis à jour en octobre 2026.
Plafond de nuitées abaissé, fiscalité durcie, contrôles renforcés, gestion des voyageurs chronophage… De plus en plus de propriétaires parisiens se demandent s’il ne vaut pas mieux abandonner la location courte durée pour un bail meublé classique. Voici les règles actuelles et la marche à suivre pour réussir la transition.
En bref : à Paris, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an depuis 2025. Une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage, avec compensation, très difficile à obtenir. Passer en location meublée de longue durée (bail d’un an, bail mobilité ou bail étudiant) vous assure un revenu régulier, un temps de gestion bien moindre et un régime fiscal plus favorable au micro-BIC. Votre logement est déjà meublé : la transition est donc rapide.
Ce qui a changé pour la location courte durée à Paris
- Plafond de 90 jours par an pour la location de sa résidence principale, contre 120 jours auparavant.
- Enregistrement obligatoire de tout meublé de tourisme, avec un numéro à afficher sur les annonces.
- Changement d’usage obligatoire pour louer une résidence secondaire en courte durée, assorti d’une compensation (transformation d’une surface équivalente en logement), ce qui le rend inaccessible pour la plupart des particuliers.
- Fiscalité durcie depuis la loi du 19 novembre 2024 : au micro-BIC, les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus que d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes.
- DPE : les exigences de performance énergétique sont progressivement étendues aux meublés de tourisme.
Les sanctions sont lourdes en cas de non-respect, et la Ville de Paris mène des contrôles réguliers.
Courte durée ou meublé classique : le comparatif
| Courte durée (Airbnb) | Meublé longue durée | |
|---|---|---|
| Revenus | Variables, dépendants de la saison et du taux d’occupation | Réguliers, chaque mois |
| Limite réglementaire | 90 nuits par an pour une résidence principale | Aucune, location toute l’année |
| Charges et frais | Ménage, linge, commissions de plateforme, énergie | Récupérables sur le locataire selon le bail |
| Temps de gestion | Élevé : arrivées, départs, messages, avis | Faible, surtout si délégué |
| Abattement micro-BIC | 30 % (meublé non classé) | 50 % |
| Risque réglementaire | Fort et croissant | Faible, cadre stable |
Les 6 étapes pour passer en location meublée classique
1. Choisir le bon bail. Bail meublé d’un an pour un locataire stable, bail mobilité (1 à 10 mois) pour des personnes en mission ou en formation, bail étudiant de 9 mois pour une année universitaire. Le bail mobilité est souvent la transition la plus naturelle depuis la courte durée.
2. Fixer le loyer dans le respect de l’encadrement. Contrairement à la courte durée, la location meublée de résidence principale est soumise à l’encadrement des loyers à Paris. Le loyer de référence majoré applicable aux meublés fixe le plafond.
3. Vérifier le mobilier obligatoire. Un logement équipé pour Airbnb l’est généralement déjà, mais vérifiez la liste légale : literie, occultation des chambres, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien.
4. Mettre à jour les diagnostics. DPE (classe G interdite à la location depuis 2025), électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, état des risques, surface habitable.
5. Désactiver vos annonces de courte durée et adapter votre assurance propriétaire non occupant à la location longue durée.
6. Sélectionner le locataire et sécuriser les loyers avec une garantie adaptée (GLI ou Visale selon le profil).
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Questions fréquentes
Puis-je louer en meublé classique et garder quelques semaines d’Airbnb l’été ?
Non. Une fois loué à l’année, le logement est la résidence principale de votre locataire. Il ne peut plus être proposé en courte durée en parallèle. Le bail mobilité permet en revanche de louer sur des périodes plus courtes, de 1 à 10 mois.
Le meublé longue durée est-il vraiment moins rentable qu’Airbnb ?
Le revenu brut par nuit est plus élevé en courte durée, mais une fois déduits la limite de 90 nuits, les périodes vides, les commissions, le ménage et l’abattement fiscal réduit, l’écart se resserre fortement, voire s’inverse. Faites le calcul sur votre bien avec un professionnel.
Dois-je changer de statut fiscal ?
Vous restez en général loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui change, c’est la catégorie de location, qui ouvre droit à l’abattement de 50 % au micro-BIC. Faites le point avec votre expert-comptable.
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