En bref : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Il est interdit en bail mobilité. Il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Seules les retenues justifiées sont autorisées. En cas de retard, le locataire a droit à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Mis à jour en octobre 2026.
À quoi sert le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Il couvre le propriétaire si, à la fin de la location, le locataire laisse des loyers ou des charges impayés, ou des dégradations dont il est responsable. Son montant est fixé dans le bail. Il ne peut pas être révisé en cours de bail et ne produit pas d’intérêts au profit du locataire.
Le montant maximum selon le type de bail
| Type de location | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (bail d’un an ou bail étudiant de 9 mois) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit |
Ces plafonds sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 (article 22 pour la location vide, article 25-6 pour la location meublée). Toute clause prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.
Les délais de restitution
| Situation à la sortie | Délai maximum de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée | 1 mois |
| Différences constatées entre les deux états des lieux | 2 mois |
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au plus tard à ce moment-là.
Le cas des logements en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le solde doit être versé dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes, après régularisation des charges.
Les retenues autorisées et interdites
Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie :
- les loyers et charges restant dus ;
- le coût des réparations locatives et des dégradations constatées en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ;
- le solde de la régularisation des charges, le cas échéant.
Il ne peut pas retenir :
- l’usure normale du logement (vétusté) ;
- des travaux d’amélioration ou de remise au goût du jour ;
- des dégradations qui n’apparaissent pas dans la comparaison des états des lieux ;
- un montant forfaitaire sans justificatif.
Chaque retenue doit être justifiée par un devis, une facture ou des photos. Une grille de vétusté, si elle a été convenue entre les parties, aide à répartir le coût entre usure normale et dégradation. En pratique, la qualité de l’état des lieux d’entrée fait toute la différence : un état des lieux précis et photographié est la meilleure protection du propriétaire en cas de désaccord.
La pénalité en cas de retard
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Exemple : pour un loyer de 1 000 € hors charges et une restitution faite avec 2 mois et 5 jours de retard, trois périodes mensuelles ont commencé, soit une pénalité de 300 €.
Cette majoration n’est pas due si le retard vient de l’absence de nouvelle adresse communiquée par le locataire.
Situations particulières
Le logement a été vendu en cours de bail
C’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire, même s’il ne l’a pas perçu. Les comptes se règlent entre vendeur et acquéreur lors de la vente.
Le locataire ne paie pas son dernier loyer
Le locataire n’a pas le droit de compenser son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie. Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis, et le propriétaire peut le réclamer.
Vous changez de gestionnaire
Si votre ancienne agence détenait le dépôt de garantie, il doit être transféré au nouveau gestionnaire ou vous être remis. À défaut, c’est vous qui devrez le restituer au locataire à sa sortie.
Dépôt de garantie et garantie loyers impayés
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Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie pendant le bail ?
Oui. La loi n’impose pas de le bloquer sur un compte. Le propriétaire doit simplement être en mesure de le restituer dans les délais à la sortie du locataire.
Peut-on demander un dépôt de garantie et un garant ?
Oui, les deux se cumulent. Le dépôt de garantie couvre la fin du bail, le garant couvre les impayés pendant toute la location.
Que faire si le locataire conteste une retenue ?
Le litige peut d’abord être soumis gratuitement à la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent. Les justificatifs (états des lieux, photos, devis, factures) sont décisifs.