Article mis à jour en octobre 2026.
À Paris, une grande partie du parc locatif est composée de petites surfaces anciennes, souvent chauffées à l’électricité. Résultat : de nombreux propriétaires découvrent que leur studio ou leur deux-pièces est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Peut-on encore le louer ? Que se passe-t-il pour le locataire en place ? Voici ce qu’il faut savoir.
En bref : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé depuis août 2022. Avant d’engager des travaux, faites vérifier votre DPE : les règles de calcul ont évolué, notamment pour les petites surfaces et le chauffage électrique.
Le calendrier d’interdiction de location
| Classe DPE | Interdiction de mise en location | Loyer |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Gelé depuis août 2022 |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | Gelé depuis août 2022 |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | Libre, dans le respect de l’encadrement |
| A à D | Aucune interdiction prévue | Libre, dans le respect de l’encadrement |
Concrètement, un logement qui ne respecte pas le niveau de performance minimal n’est plus considéré comme décent au sens de la loi. Ces règles s’appliquent aussi bien à la location vide qu’à la location meublée.
Ce que signifie le gel des loyers
Pour un logement classé F ou G, vous ne pouvez plus augmenter le loyer : ni révision annuelle selon l’IRL, ni hausse au renouvellement du bail, ni hausse lors d’un changement de locataire. À Paris, ces logements ne peuvent pas non plus faire l’objet d’un complément de loyer.
Et si mon locataire est déjà dans les lieux ?
Le bail en cours n’est pas annulé du jour au lendemain. En revanche, le locataire peut exiger que vous réalisiez les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de décence et, à défaut, saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer. Et au moment du renouvellement ou de la reconduction du bail, la règle s’applique pleinement.
Premier réflexe : vérifier votre DPE
Avant d’envisager des travaux, assurez-vous que votre diagnostic reflète les règles actuelles. Deux évolutions concernent particulièrement Paris :
- Les petites surfaces : depuis juillet 2024, les seuils de calcul ont été ajustés pour les logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par l’ancienne méthode.
- Le chauffage électrique : le coefficient utilisé pour convertir la consommation d’électricité a été abaissé au 1er janvier 2026, ce qui peut faire gagner une classe à certains logements chauffés à l’électricité.
Un DPE réalisé avant ces changements peut donc ne plus correspondre à la réalité réglementaire de votre bien. Renseignez-vous sur la mise à jour de votre diagnostic avant de conclure qu’il est « interdit à la location ».
Les travaux les plus efficaces dans un appartement parisien
- Remplacer les convecteurs anciens par des radiateurs performants ou une pompe à chaleur adaptée lorsque c’est possible.
- Installer un ballon d’eau chaude thermodynamique ou plus performant.
- Remplacer les fenêtres simple vitrage, dans le respect des règles de la copropriété et du PLU.
- Isoler les murs par l’intérieur sur les parois donnant sur l’extérieur ou des parties non chauffées.
- Améliorer la ventilation (VMC), souvent nécessaire après des travaux d’isolation.
Demandez au diagnostiqueur ou à un professionnel une simulation de gain avant de lancer les travaux : c’est le meilleur moyen de cibler les interventions qui font réellement changer de classe. Certains travaux, comme l’isolation de la façade ou de la toiture, relèvent des parties communes et doivent être votés en assemblée générale de copropriété : anticipez ces délais. Des aides peuvent financer une partie des travaux, renseignez-vous auprès de France Rénov’.
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Chez Plusse, nous vérifions la conformité de chaque logement avant sa mise en location et nous vous alertons en amont des échéances qui concernent votre bien. Vous voulez savoir où en est votre appartement ? Demandez une estimation de loyer gratuite : nous faisons le point avec vous sur son DPE et sur le loyer applicable.
Questions fréquentes
Puis-je louer un logement classé G en meublé ou en bail mobilité ?
Non. L’interdiction s’applique à tous les baux de résidence principale, vides comme meublés, y compris le bail mobilité et le bail étudiant.
Un logement classé F peut-il encore être loué ?
Oui, jusqu’au 31 décembre 2027, mais sans aucune augmentation de loyer. À partir de 2028, il faudra avoir atteint au moins la classe E pour signer un nouveau bail.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Un DPE est valable dix ans, mais les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Si vous avez fait des travaux, un nouveau DPE est recommandé pour faire reconnaître votre nouvelle classe.
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