En bref : à Paris, depuis le 1er juillet 2019, le loyer hors charges d’un logement loué en résidence principale, vide ou meublé, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral pour son quartier, son nombre de pièces et son époque de construction. Ce plafond se calcule avec le simulateur officiel de la DRIHL. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles et il est interdit pour les logements classés F ou G. En cas de dépassement, le bailleur s’expose au remboursement du trop-perçu et à une amende jusqu’à 5 000 €. L’expérimentation court jusqu’au 24 novembre 2026 ; une prolongation de deux ans est en cours d’examen au Parlement.
Mis à jour le 16 octobre 2026.
L’encadrement des loyers sera-t-il prolongé après le 24 novembre 2026 ?
L’encadrement des loyers à Paris est une expérimentation créée par la loi ELAN de 2018, puis prolongée par la loi 3DS de 2022. La période actuelle, indiquée par la DRIHL Île-de-France, court jusqu’au 24 novembre 2026.
Où en est-on au 16 octobre 2026 :
- la commission des affaires économiques du Sénat a adopté mi-octobre une prolongation de deux ans, à périmètre constant (sans nouvelles villes) ;
- le texte est examiné en séance au Sénat le 21 octobre 2026, puis devra poursuivre son parcours parlementaire ;
- la Cour des comptes a publié en parallèle un rapport recommandant de conditionner la poursuite du dispositif à une réforme.
Tant que rien n’est décidé, les règles décrites ci-dessous s’appliquent à tous les baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026. Nous mettrons cet article à jour dès le vote.
Quels logements sont concernés ?
L’encadrement s’applique à Paris intra-muros, à chaque nouvelle mise en location, changement de locataire ou renouvellement de bail, pour les logements :
- loués vides ou meublés à titre de résidence principale ;
- à usage mixte (professionnel et habitation principale) ;
- en colocation avec baux multiples ;
- en bail mobilité.
Ne sont pas concernés : les logements sociaux (HLM), les logements conventionnés APL ou Anah, les locations saisonnières et les logements soumis à la loi de 1948. À noter : certaines communes voisines ont leur propre encadrement, notamment celles de Plaine Commune (dont Saint-Ouen) et d’Est Ensemble, avec leurs propres loyers de référence.
Loyer de référence, majoré et minoré : comment ça marche
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, pour chacun des 80 quartiers de Paris, des loyers de référence en € par m² de surface habitable. Ils dépendent de quatre critères : le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction de l’immeuble et le type de location (vide ou meublée). Les valeurs s’appliquent aux baux signés à partir du 1er juillet.
| Valeur | Calcul | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian constaté dans le quartier pour ce type de logement | Valeur de base |
| Loyer de référence majoré | Loyer de référence + 20 % | Plafond à ne pas dépasser |
| Loyer de référence minoré | Loyer de référence – 30 % | En dessous, le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement, sous conditions |
Calculer le plafond de votre logement en 3 étapes
- Rassemblez les informations : adresse exacte, surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces principales, époque de construction de l’immeuble, location vide ou meublée.
- Utilisez le simulateur officiel de la DRIHL : il affiche le loyer de référence, majoré et minoré au m² applicables à votre adresse.
- Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable. Exemple avec une valeur fictive : pour un loyer de référence majoré de 30 €/m² et un logement de 40 m², le loyer hors charges ne peut pas dépasser 30 × 40 = 1 200 € par mois.
Ce plafond n’est pas forcément le bon loyer : selon le marché de votre quartier et l’état du logement, le loyer adapté peut être inférieur. Pour situer votre bien, consultez notre article sur les prix des loyers à Paris par arrondissement.
Ce que le bail doit mentionner
Dans une zone soumise à l’encadrement, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Si ces mentions manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les compléter, puis saisir le juge pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Le complément de loyer : la seule façon de dépasser le plafond
Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, qui le distinguent nettement des logements comparables du quartier (par exemple une grande terrasse ou une vue exceptionnelle). Ces caractéristiques ne doivent pas déjà être prises en compte dans le loyer de référence.
- Il doit figurer dans le bail, avec son montant et sa justification.
- Il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.
- Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge.
C’est le point le plus contesté par les locataires. Tous les cas admis et refusés sont détaillés dans notre article complément de loyer à Paris : dans quels cas l’appliquer.
Que risque un propriétaire qui dépasse le plafond ?
- Une action du locataire : il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement des sommes trop perçues.
- Une sanction administrative : après une mise en demeure restée sans effet, le préfet peut infliger une amende jusqu’à 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Encadrement, révision annuelle et relocation : ce qu’il ne faut pas confondre
- L’encadrement du niveau des loyers fixe un plafond au moment de la signature ou du renouvellement du bail.
- La révision annuelle selon l’IRL reste possible en cours de bail si une clause le prévoit, sauf pour les logements classés F ou G.
- L’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation s’applique dans toute la zone tendue, indépendamment de l’expérimentation : entre deux locataires, le loyer ne peut en principe pas augmenter au-delà de l’IRL, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).
Les deux plafonds se cumulent : à la relocation, le nouveau loyer doit respecter à la fois le loyer de référence majoré et la règle d’évolution par rapport au loyer du précédent locataire.
Fixer un loyer conforme avec Plusse
L’agence Plusse Paris (10 rue d’Austerlitz, 75012) vérifie systématiquement le plafond applicable avant chaque mise en location et rédige des baux conformes, complément de loyer compris lorsqu’il est justifié. Demandez une estimation gratuite du loyer de votre bien ou consultez nos tarifs de gestion locative : 3,9 % TTC des loyers, sans engagement.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon loyer respecte l’encadrement à Paris ?
Calculez le loyer de référence majoré de votre logement sur le simulateur de la DRIHL et multipliez-le par la surface habitable. Si le loyer hors charges est supérieur et qu’aucun complément de loyer justifié ne figure au bail, il dépasse le plafond.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux meublés ?
Oui, pour les meublés loués en résidence principale, avec des loyers de référence spécifiques, plus élevés que ceux de la location vide. Les locations saisonnières de type Airbnb ne sont pas concernées.
L’encadrement s’applique-t-il à un bail déjà en cours ?
Il s’applique à la signature du bail et à son renouvellement. En cours de bail, le loyer n’évolue que par la révision annuelle selon l’IRL, si le bail le prévoit.
Quelle amende en cas de non-respect de l’encadrement ?
Jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, après mise en demeure du préfet, en plus du remboursement du trop-perçu au locataire.
L’encadrement des loyers prend-il fin le 24 novembre 2026 ?
C’est la date de fin de l’expérimentation actuelle. Une prolongation de deux ans a été adoptée en commission au Sénat mi-octobre 2026 et doit encore être votée. Au 16 octobre 2026, la décision n’est pas définitive.
Saint-Ouen et les communes voisines sont-elles concernées ?
Oui pour les communes de Plaine Commune (dont Saint-Ouen) et d’Est Ensemble, qui appliquent leur propre encadrement. Le simulateur de la DRIHL couvre ces territoires.