Article mis à jour en octobre 2026.
L’impayé est la première crainte des propriétaires bailleurs. À Paris, trois solutions permettent de s’en protéger : l’assurance loyers impayés (GLI), la garantie Visale et la caution personne physique. Elles ne coûtent pas la même chose, ne couvrent pas les mêmes risques et ne se cumulent pas librement. Voici comment choisir.
En bref : la GLI est payante pour le propriétaire mais offre la protection la plus complète, frais de procédure inclus. Visale est gratuite et couvre de nombreux locataires jeunes ou en mobilité, dans la limite d’un plafond de loyer. La caution est gratuite mais dépend entièrement de la solvabilité du garant. Attention : la loi interdit en principe de cumuler une GLI et une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Le comparatif en un coup d’œil
| GLI | Visale | Caution | |
|---|---|---|---|
| Coût pour le propriétaire | Prime annuelle, souvent de l’ordre de 2,5 à 4 % des loyers charges comprises | Gratuit | Gratuit |
| Qui l’obtient | Le propriétaire souscrit | Le locataire demande son visa | Le locataire présente un garant |
| Loyers impayés | Oui, selon plafond du contrat | Oui, pendant la durée du bail, dans les limites du dispositif | Oui, si le garant est solvable |
| Dégradations | Souvent en option | Oui, dans une limite plafonnée | Selon l’acte de cautionnement |
| Frais de procédure | Généralement couverts | Recouvrement géré par Action Logement | À votre charge |
| Profils concernés | Locataires répondant aux critères de solvabilité de l’assureur | Jeunes de 18 à 30 ans, salariés en mobilité ou nouvellement embauchés, sous conditions | Tous profils |
La GLI : la protection la plus complète
L’assurance loyers impayés est souscrite par le propriétaire, directement ou via son agence. Elle prend en charge les loyers et charges impayés jusqu’à un plafond, et généralement les frais de contentieux (commissaire de justice, avocat). Certaines formules couvrent aussi les dégradations locatives ou la protection juridique.
En contrepartie, l’assureur impose des critères de solvabilité au locataire, le plus souvent un rapport minimal entre revenus et loyer, et des justificatifs précis. Si le dossier n’a pas été vérifié conformément au contrat, l’indemnisation peut être refusée. C’est l’un des intérêts de passer par une agence qui maîtrise ces exigences.
Bon à savoir : la prime de GLI est déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel, et de vos recettes si vous êtes en LMNP au réel.
Visale : gratuite, mais sous conditions
Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement. C’est le locataire qui en fait la demande et obtient un visa avant la signature du bail. Elle couvre les impayés de loyer et de charges pendant la durée du bail, ainsi que les dégradations locatives dans une certaine limite. Elle est compatible avec le bail mobilité, ce qui en fait une solution très utilisée à Paris.
Ses limites : elle n’est accessible qu’à certains profils (notamment les 18-30 ans et certains salariés), et le loyer ne doit pas dépasser un plafond, plus élevé en Île-de-France qu’ailleurs. Les conditions évoluent régulièrement : vérifiez-les sur le site officiel visale.fr avant de vous engager.
La caution : gratuite, mais aussi solide que le garant
Un parent ou un proche s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. C’est simple et gratuit, mais la protection dépend entièrement de la solvabilité réelle du garant. En cas de refus de payer, c’est à vous d’engager les démarches pour obtenir son paiement. L’acte de cautionnement doit respecter des mentions légales précises : un acte mal rédigé peut être inopposable.
Les règles de cumul à connaître
- GLI + caution : interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- GLI + Visale : non cumulables.
- Visale : elle remplace la caution, vous ne pouvez pas exiger un garant en plus.
Quelle garantie choisir selon votre situation ?
Vous louez un studio meublé à un étudiant ou un jeune actif : Visale est souvent la meilleure option, gratuite et adaptée. Vérifiez que votre loyer respecte le plafond.
Vous louez un deux-pièces ou plus à un salarié : la GLI offre la meilleure sécurité, avec un coût déductible et des frais de procédure couverts.
Vous louez à un étudiant dont les parents sont très solvables : la caution parentale est une bonne solution, éventuellement complétée par une GLI puisque le cumul est autorisé pour les étudiants.
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Questions fréquentes
Une agence de gestion locative garantit-elle mes loyers ?
L’agence ne garantit pas les loyers elle-même. Elle met en place une garantie (GLI, Visale ou caution) et s’assure que le dossier du locataire y est conforme, ce qui conditionne votre indemnisation.
Puis-je refuser un locataire qui présente Visale ?
Vous restez libre de choisir votre locataire, dans le respect des règles de non-discrimination. Mais refuser Visale, c’est souvent se priver d’une garantie gratuite et solide pour un profil jeune.
La GLI couvre-t-elle le locataire déjà en place ?
C’est possible avec certains assureurs, à condition que le locataire n’ait pas d’impayé en cours et que son dossier réponde aux critères. Un délai de carence peut s’appliquer.
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