En bref : un propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, à la date prévue au bail, si le bail contient une clause de révision. Le calcul est le suivant : nouveau loyer = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt. Le bailleur dispose d’un an pour demander la révision, sans effet rétroactif. Elle est interdite pour les logements classés F ou G au DPE.

Mis à jour en octobre 2026.

Qu’est-ce que l’IRL ?

L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est calculé à partir de l’évolution sur douze mois des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il fixe la hausse maximale du loyer lors de la révision annuelle d’un bail d’habitation, vide ou meublé, loué en résidence principale.

Les valeurs officielles sont publiées sur insee.fr et reprises sur service-public.fr. Utilisez toujours la valeur publiée, jamais une estimation.

Les conditions pour réviser le loyer

• Une clause de révision dans le bail. Sans cette clause, aucune révision n’est possible en cours de bail.
• Une date de révision. C’est la date prévue au bail ou, à défaut, la date anniversaire de sa signature.
• Un trimestre de référence. C’est celui indiqué dans le bail ou, à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature du bail.
• Un logement qui n’est pas classé F ou G au DPE (voir plus bas).

En dehors de cette révision annuelle, une hausse de loyer n’est possible qu’au renouvellement du bail, dans des conditions strictes (loyer manifestement sous-évalué) et selon une procédure encadrée.

Comment calculer la révision du loyer

La formule est toujours la même :

Nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente)

Exemple, avec des valeurs d’indice fictives pour illustrer le calcul : un bail prévoit le 4e trimestre comme trimestre de référence et un loyer de 1 200 € hors charges. L’IRL du 4e trimestre de l’année précédente est de 140,00, celui du 4e trimestre de l’année en cours de 143,50.

Nouveau loyer = 1 200 × 143,50 ÷ 140,00 = 1 230,00 € hors charges, soit une hausse de 30 € par mois.

La révision porte uniquement sur le loyer hors charges. Les provisions sur charges évoluent par la régularisation annuelle, pas par l’IRL.

Un an pour demander la révision, sans rétroactivité

Depuis la loi ALUR, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le calendrier :

• le bailleur a un an à compter de la date de révision pour en faire la demande ;
• la révision prend effet à la date de la demande, sans rappel pour les mois écoulés ;
• passé ce délai d’un an, la révision de l’année concernée est perdue.

Exemple : la date de révision est le 1er mars, la demande est envoyée le 15 juin. Le nouveau loyer s’applique à partir du 15 juin, et le propriétaire ne peut rien réclamer pour mars, avril et mai. C’est l’oubli le plus fréquent chez les propriétaires qui gèrent seuls : sur plusieurs années, il représente un manque à gagner qui ne se rattrape pas.

Les cas particuliers

Logement classé F ou G au DPE

Depuis le 24 août 2022, en France métropolitaine, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être ni révisé, ni majoré, ni réévalué, y compris en cours de bail. Seuls des travaux permettant d’améliorer la classe énergétique rouvrent la possibilité de réviser.

Encadrement des loyers à Paris et à Lyon

La révision annuelle selon l’IRL reste possible en cours de bail dans les villes soumises à l’encadrement. Le plafond du loyer de référence majoré s’applique au moment de la signature du bail, de la relocation et du renouvellement.

Location meublée et bail mobilité

La location meublée en résidence principale suit les mêmes règles que la location vide. Le bail mobilité est une exception : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.

Comment informer le locataire

Aucune forme n’est imposée, mais un écrit daté est indispensable pour prouver la date de la demande : lettre recommandée, courrier remis en main propre contre signature ou e-mail avec accusé de lecture. Indiquez l’ancien loyer, les deux valeurs d’IRL utilisées, le nouveau loyer et sa date d’application.

Révision du loyer et gestion locative

Avec une gestion locative, la révision annuelle fait partie des missions courantes du gestionnaire : suivi des dates, calcul, information du locataire et mise à jour des appels de loyer. La révision est incluse dans notre gestion locative à Paris comme dans notre gestion locative à Lyon, facturée 3,9 % TTC des loyers charges comprises, sans engagement. Découvrez nos tarifs de gestion locative ou faites estimer gratuitement le loyer de votre bien.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser la révision du loyer ?

Non, si le bail contient une clause de révision, si le calcul est correct et si la demande est faite dans le délai d’un an. Il peut en revanche contester un calcul erroné ou une révision demandée hors délai.

J’ai oublié de réviser le loyer pendant plusieurs années : que faire ?

Les années non réclamées dans le délai d’un an sont perdues. Vous pouvez appliquer la révision de l’année en cours à partir de votre demande, puis mettre en place un suivi pour ne plus manquer les échéances suivantes.

L’IRL peut-il faire baisser le loyer ?

En théorie oui, si l’indice baisse d’une année sur l’autre et que la clause de révision s’applique dans les deux sens. Cette situation reste très rare.