En bref : la location nue est imposée dans les revenus fonciers (micro-foncier avec 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers, ou régime réel avec déficit foncier), la location meublée dans les bénéfices industriels et commerciaux sous le statut LMNP (micro-BIC avec 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €, ou régime réel avec amortissement du bien). À loyers égaux, le meublé est souvent moins imposé, mais depuis 2026 ses prélèvements sociaux sont de 18,6 % contre 17,2 % en location nue, et les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. La location nue offre des locataires plus stables, et un nouveau statut du bailleur privé permet, sous conditions, d’y amortir certains logements.
Mis à jour le 16 octobre 2026.
Le comparatif en un coup d’œil
| Location nue (revenus fonciers) | Location meublée (LMNP) | |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 %, loyers jusqu’à 15 000 € par an | Micro-BIC : abattement de 50 %, recettes jusqu’à 77 700 € par an |
| Régime réel | Charges réelles déductibles ; déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique) | Charges réelles déductibles et amortissement du bien et du mobilier, qui ne peut pas créer de déficit |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
| Revente | Plus-value des particuliers | Plus-value des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits |
| Bail | 3 ans, dépôt de garantie d’un mois | 1 an (9 mois étudiant), dépôt de deux mois, mobilier obligatoire |
| Profil de locataires | Familles, locataires stables | Étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité |
Exemple chiffré au régime simplifié
Pour 12 000 € de loyers par an et un propriétaire dont la tranche marginale d’imposition est de 30 % :
| Micro-foncier (nue) | Micro-BIC (LMNP) | |
|---|---|---|
| Revenu imposable | 8 400 € | 6 000 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 520 € | 1 800 € |
| Prélèvements sociaux | 1 444,80 € (17,2 %) | 1 116 € (18,6 %) |
| Total | 3 964,80 € | 2 916 € |
Ce calcul simplifié ne tient pas compte de la CSG déductible ni des frais propres au meublé (ameublement, rotation plus fréquente). Au régime réel, l’écart dépend fortement des charges, des intérêts d’emprunt et des travaux.
Quand choisir la location nue ?
- Vous prévoyez de gros travaux, qui créeront un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
- Vous recherchez des locataires stables et le moins de gestion possible.
- Vous achetez un logement neuf, ou ancien avec d’importants travaux, et pouvez bénéficier du statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 : amortissement en location nue pour les acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026, sous conditions d’engagement de location et de loyers plafonnés.
Quand choisir le meublé (LMNP) ?
- Vous louez une petite surface dans une ville étudiante, comme Paris ou Lyon.
- Vos loyers dépassent 15 000 € par an, ce qui exclut le micro-foncier.
- Vous souhaitez amortir le bien au régime réel pour réduire l’impôt pendant plusieurs années, en tenant compte de la réintégration à la revente.
Attention au statut de loueur professionnel (LMP) : il s’applique si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d’activité. Le loueur meublé est aussi redevable de la cotisation foncière des entreprises.
À Paris et à Lyon
Dans les deux villes, le loyer est plafonné par l’encadrement, avec des loyers de référence plus élevés pour le meublé. La forte demande étudiante favorise le meublé sur les petites surfaces, tandis que les grands logements familiaux se louent souvent mieux vides. Voir nos comparatifs location meublée ou vide à Paris et à Lyon.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Souvent, oui, grâce à l’abattement de 50 % au micro-BIC ou à l’amortissement au réel. Mais la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % et la réintégration des amortissements dans la plus-value réduisent son avantage : un calcul personnalisé s’impose.
Peut-on passer d’une location nue à un meublé ?
Oui, quand le logement est libre : le changement de type de location n’est pas un motif de congé. Il faut ensuite l’équiper selon la liste du mobilier obligatoire.
Les frais de gestion sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, en location nue comme en LMNP. Au micro-foncier et au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre l’ensemble des charges. Voir notre article sur les frais de gestion locative déductibles.
La fiscalité évolue chaque année : faites valider votre choix par un expert-comptable. Plusse gère logements vides et meublés au même tarif dans le cadre de sa gestion locative à Paris et de sa gestion locative à Lyon, 3,9 % TTC des loyers, sans engagement : voir la gestion locative meublée à Paris et à Lyon.