Vous êtes propriétaire d’un appartement à Lyon et vous vous apprêtez à le mettre en location ? Avant même de rédiger l’annonce, une question se pose : faut-il louer meublé ou vide ? Ce choix a des conséquences sur la durée du bail, le montant du loyer, votre fiscalité et le type de locataires que vous attirerez. L’équipe Plusse vous aide à faire le bon choix.
Les différences de bail entre meublé et vide
En location vide, le bail dure 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique. En location meublée, il dure 1 an, ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas.
Le préavis du locataire est aussi différent. En meublé, il est d’un mois. En vide, il est en principe de trois mois, mais il est réduit à un mois à Lyon, qui fait partie des zones tendues. Côté propriétaire, le congé doit être donné six mois avant l’échéance du bail en vide, contre trois mois en meublé.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en vide, et à deux mois en meublé.
Ce que doit contenir un logement meublé
Pour être loué meublé, un logement doit permettre au locataire d’y vivre normalement dès son arrivée. La loi fixe une liste d’équipements minimum : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager.
S’il manque un de ces éléments, le bail peut être requalifié en location vide, avec à la clé un bail de 3 ans et la perte des avantages fiscaux du meublé.
Loyer : le meublé rapporte-t-il plus à Lyon ?
À Lyon comme à Villeurbanne, l’encadrement des loyers s’applique aux locations vides comme aux locations meublées. Les loyers de référence fixés par la préfecture sont un peu plus élevés pour les meublés, pour tenir compte de l’équipement fourni. Un meublé se loue donc généralement un peu plus cher qu’un logement vide comparable.
Cet écart doit cependant être comparé aux coûts propres au meublé : achat et renouvellement du mobilier, usure plus rapide, et périodes de vacance plus fréquentes en raison d’une rotation plus élevée des locataires.
Pour connaître le loyer applicable à votre bien, consultez la page officielle de la Métropole de Lyon sur l’encadrement des loyers ou demandez une estimation de loyer gratuite à Plusse.
Fiscalité : vide ou meublé, deux régimes différents
En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion.
En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite d’un plafond de recettes. Le régime réel permet en plus d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l’imposition des loyers pendant de nombreuses années.
À noter : depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le meublé devient donc un peu moins avantageux pour les propriétaires qui envisagent de vendre à moyen terme.
La fiscalité évolue régulièrement. Avant de vous décider, faites le point avec votre expert-comptable sur votre situation personnelle.
Quel profil de locataires pour chaque formule ?
Le meublé attire surtout les étudiants, nombreux à Lyon, les jeunes actifs, les personnes en mobilité professionnelle et les expatriés. La demande est forte, notamment près des universités et des pôles d’emploi comme la Part-Dieu ou Gerland. En contrepartie, les locataires restent souvent moins longtemps.
Le vide séduit davantage les familles et les locataires installés durablement, qui ont déjà leurs meubles. La rotation est plus faible, ce qui limite les frais de relocation et les périodes sans loyer, mais le bail plus long vous laisse moins de souplesse pour récupérer votre bien.
Le DPE s’applique dans les deux cas
Que vous louiez meublé ou vide, votre logement doit respecter les règles de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Ce sera le tour des logements classés F en 2028, puis E en 2034. Si votre bien est concerné, prévoyez des travaux de rénovation avant la mise en location.
Alors, meublé ou vide ?
Le meublé est souvent le plus adapté pour un studio ou un deux-pièces bien situé, proche des universités, des transports ou des quartiers d’affaires, si vous recherchez une fiscalité optimisée et de la souplesse.
Le vide convient mieux aux grandes surfaces, aux biens familiaux et aux propriétaires qui privilégient la stabilité et une gestion plus légère au quotidien.
Plusse vous accompagne, en meublé comme en vide
Chez Plusse, nous gérons des logements meublés et vides à Lyon et dans sa métropole. Nous vous conseillons sur la formule la plus adaptée à votre bien, nous estimons le loyer dans le respect de l’encadrement, nous sélectionnons vos locataires et nous prenons en charge toute la gestion au quotidien. Découvrez nos tarifs de gestion locative à Lyon ou contactez-nous pour une estimation gratuite.
Confiez la gestion de votre bien à Plusse
Plusse gère votre appartement à Paris, Lyon et alentours pour 3,9 % TTC des loyers, sans engagement et sans frais cachés. Échangez gratuitement avec un conseiller pour obtenir une estimation de loyer et un devis personnalisé.