En bref : réussir un investissement locatif repose sur cinq étapes : connaître le marché local (prix d’achat et loyers), fixer ses objectifs (rendement ou patrimoine), choisir l’emplacement et le type de bien, calculer la rentabilité nette après charges et fiscalité, et financer le projet dans le respect des règles bancaires (taux d’endettement de 35 % maximum, durée de 25 ans). À Paris et à Lyon, il faut aussi intégrer l’encadrement des loyers et le DPE, qui limitent le loyer possible et interdisent progressivement la location des logements les moins bien classés.

Mis à jour le 16 octobre 2026.

Vous souhaitez obtenir des revenus chaque mois tout en vous constituant un patrimoine ? Peut-être que l’investissement locatif vous intéressera ! Il s’agit d’acquérir un bien immobilier pour le louer et ainsi percevoir des revenus chaque mois. Pour le réussir, il faut être stratégique et informé : cet article vous donne les meilleurs conseils de nos experts !

1 – Devenez un expert du marché

En investissant dans un but locatif, vous allez devenir un gérant de patrimoine. Pour assumer ce rôle, pas besoin d’être un homme d’affaires ou d’avoir travaillé toute votre vie dans le milieu immobilier. Il vous suffira de rassembler les informations pertinentes. Celles-ci incluent : 

• Les différents types de biens immobiliers disponibles sur le marché
• Le montant des loyers qui y correspondent
• Le régime de fiscalité duquel vous dépendrez
• Les options de financement
• Les grandes évolutions du marché immobilier

  Lorsque vous aurez une solide connaissance de ces différents sujets, vous pourrez cibler votre investissement pour qu’il soit le plus rentable possible !

2 – Fixez vos objectifs-clé ?

Pour ne pas vous égarer, fixez une liste d’objectifs-clé qui décrivent ce que vous attendez de votre logement. 

• OBJECTIF 1 : louer le bien pendant quelques années avant de l’occuper soi-même. Dans ce cas, il faudra le choisir comme s’il allait devenir votre résidence principale.
• OBJECTIF 2 : recevoir régulièrement des loyers. Dans cette circonstance, il faut vous assurer que l’emplacement du logement soit attractif pour les locataires (dans le centre-ville ou accessible rapidement depuis le centre-ville, proche d’une école ou d’un quartier d’affaires)
• OBJECTIF 3 : revendre plus cher que vous n’avez acheté. Dans cette situation, achetez un bien dans une zone où les prix montent rapidement. 

3 – Comprenez ce qui détermine le prix du logement

L’emplacement

Pourquoi une grande maison à la campagne est parfois moins chère qu’un petit appartement à Paris ? Vous l’aurez deviné, l’emplacement est le principal facteur qui influence le prix d’un bien immobilier.  Le développement de l’activité économique autour d’un logement fait monter son prix. Ainsi, une grande ville et plus particulièrement son centre-ville, sont attractives par leurs infrastructures développées et leur forte attractivité économique. Les prix des logements y seront forcément plus élevés, et en constante augmentation. Mais une localisation géographique particulière peut être attractive pour d’autres raisons. Par exemple, parce que le climat et le paysage y sont prisés. Dans cette catégorie, vous retrouvez la Côte d’Azur, ou les stations de ski. Grande ville, bord de mer, destinations de vacances, zones frontalières…il existe une multitude de ‘valeurs sûres’ pour votre investissement locatif ! 

La surface n’est pas à négliger

La surface de votre logement va également déterminer sa valeur. Lorsqu’on achète un appartement ou une maison, on pense souvent que plus grand, c’est mieux. Dans le cas de l’investissement locatif, ce n’est pas tout à fait le cas :

• Les petites surfaces ont tendance à avoir un plus haut taux de rendement que les grandes. Malheureusement, elles constituent aussi un investissement plus risqué car le temps d’occupation par le locataire est généralement plus court. 
• Inversement, les grandes surfaces sont moins rentables, mais assurent un revenu plus stable.
• Si vous hésitez vraiment entre les deux, vous pouvez choisir un deux ou trois pièces, qui est un bon compromis. 

D’autres caractéristiques sont à prendre en compte

Vous hésitez peut-être entre investir dans le neuf ou l’ancien, le vide ou le meublé. Ces choix dépendent grandement du marché local. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés, vous pouvez contacter des spécialistes du marché immobilier comme Pretto.

4 – Mesurez les avantages de l’investissement locatif

L’apport personnel : ce que demandent les banques

Les banques demandent en général un apport, au minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Depuis 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière limitent le taux d’endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée du crédit à 25 ans. Les loyers attendus sont pris en compte en partie dans le calcul : présentez à la banque une estimation de loyer réaliste, conforme à l’encadrement si le bien est à Paris, Lyon ou Villeurbanne.

Connaissez-vous l’effet de levier ?

Archimède disait : « Donnez-moi un levier, et je soulèverai le monde. ». Les banques vous diraient aujourd’hui « Utilisez le levier, et vous achèterez le monde ». Même si Archimède parlait d’un levier en bois et les banques parlent du prêt comme levier d’un investissement, les deux ont un point commun : ils multiplient vos capacités. Ainsi, emprunter de l’argent vous donne à ce jour au moins trois avantages lorsque vous souhaitez acquérir un nouveau bien immobilier :

• Le niveau des taux d’intérêt change fortement la rentabilité d’un projet : comparez le coût total du crédit au rendement locatif net attendu, après charges, impôts et frais de gestion.
• Les intérêts de l’emprunt sont déduits de vos revenus et diminuent vos impôts : encore des économies !
• Vous bénéficiez d’une assurance qui vous protège. En cas de décès, vous héritiers n’auront pas à payer les mensualités restantes : la banque s’en chargera, et votre famille récupèrera le bien entièrement remboursé.

Les déductions fiscales.

Avez-vous déjà entendu parler de la loi Pinel ? En gros, si votre investissement correspond à certaines caractéristiques, vous bénéficiez d’importantes déductions d’impôts. N’hésitez pas à vous informer ! Dans le cas d’un logement vide, si vous décidez de mener des travaux, leur coût sera déduit de vos impôts également. 

5 – Trouvez le meilleur financement immobilier via un courtier

Chercher un prêt avantageux, c’est chronophage. Il vous faudra visiter plusieurs banques, et multiplier de longs rendez-vous de négociations parfois infructueuses. Si vous préférez vaquer à vos occupations habituelles pendant qu’un expert s’occupe de tout ça, pensez courtier ! Ces spécialistes du crédit immobilier constituent votre dossier, le présentent aux banques et négocient en votre nom. Pratique !  

Questions fréquentes

Quelle rentabilité viser pour un investissement locatif ?

Elle dépend surtout du prix d’achat : dans les grandes villes comme Paris, les rendements bruts sont plus faibles qu’en région, mais la demande et la valorisation à long terme sont plus solides. Raisonnez toujours en rendement net, après charges de copropriété, taxe foncière, fiscalité et frais de gestion.

Location nue ou meublée pour un investissement ?

Le meublé rapporte souvent plus et bénéficie d’une fiscalité avantageuse (LMNP), au prix d’une rotation plus forte. Voir nos comparatifs location meublée ou vide à Paris et à Lyon.

Quel loyer pourrai-je pratiquer ?

À Paris, le loyer médian d’un logement vide est de 27,8 €/m² hors charges (OLAP, 2026) ; à Lyon et Villeurbanne, de 13,60 €/m² (Observatoire local des loyers). Dans les deux villes, le loyer est plafonné par l’encadrement. Voir les prix des loyers à Paris et à Lyon.

Faut-il confier la gestion de son investissement ?

C’est souvent rentable si vous habitez loin du bien ou manquez de temps, d’autant que les frais sont déductibles au régime réel. Voir notre guide avantages et inconvénients de la gestion locative et nos pages pour investisseurs à Paris et à Lyon.

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