En bref : le locataire prend en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, appelées réparations locatives, dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le propriétaire assume toutes les autres réparations nécessaires au maintien en état du logement, ainsi que les travaux liés à la vétusté, aux malfaçons, aux vices de construction ou à la force majeure. Une réparation locative causée par l’usure normale reste donc à la charge du propriétaire.
Mis à jour en octobre 2026.
Le principe : entretien courant au locataire, le reste au propriétaire
La répartition découle de la loi du 6 juillet 1989. Selon l’article 7, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.
Selon l’article 6, le propriétaire doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement. Il doit ensuite l’entretenir et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux.
Ce qui est à la charge du locataire : les réparations locatives
Le décret n° 87-712 donne une liste d’exemples, classés par partie du logement. Elle n’est pas exhaustive : le juge peut considérer comme locatives des réparations comparables qui n’y figurent pas.
| Partie du logement | Exemples de réparations locatives |
|---|---|
| Murs, plafonds, sols | Menus raccords de peinture, rebouchage des trous, remplacement de quelques lames de parquet ou de dalles, entretien des revêtements |
| Portes et fenêtres | Graissage des gonds et serrures, remplacement des poignées, des clés égarées, des vitres cassées par le locataire |
| Plomberie | Débouchage des canalisations jusqu’à la colonne, remplacement des joints, des flexibles de douche, détartrage des sanitaires, entretien de la chasse d’eau |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises, fusibles et ampoules |
| Chauffage et eau chaude | Petites pièces des appareils (joints, clapets), entretien courant de la chaudière individuelle et des radiateurs |
| Extérieurs à usage exclusif | Entretien du jardin privatif, de la terrasse ou du balcon, dégorgement des gouttières |
L’entretien annuel de la chaudière individuelle fait partie de l’entretien courant : il est en principe à la charge du locataire, qui doit pouvoir en justifier.
Ce qui est à la charge du propriétaire
- Les grosses réparations : toiture, murs porteurs, charpente, façade, structure du bâtiment.
- Le remplacement des équipements usés par le temps : chaudière, ballon d’eau chaude, volets ou électroménager prévu au bail arrivés en fin de vie.
- La mise en conformité et la décence : installation électrique ou de gaz dangereuse, humidité structurelle, travaux nécessaires pour respecter les critères du logement décent.
- Les travaux d’amélioration, y compris de performance énergétique, décidés par le propriétaire ou la copropriété.
- Les réparations locatives dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure (tempête, inondation).
Le critère décisif est souvent la cause du problème : un robinet qui fuit parce que le joint s’est usé normalement relève de l’entretien courant ; un robinet hors d’usage après vingt ans de service relève de la vétusté.
Les travaux de performance énergétique deviennent une obligation de fait pour les logements mal classés : un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent. Voir notre article sur la location des logements classés F ou G.
Cas concrets : qui paie ?
| Situation | À la charge de | Pourquoi |
|---|---|---|
| Évier bouché | Locataire | Débouchage des canalisations : réparation locative |
| Chaudière en panne, remplacement nécessaire | Propriétaire | Remplacement d’un équipement usé |
| Entretien annuel de la chaudière | Locataire | Entretien courant |
| Vitre cassée par le locataire | Locataire | Dégradation de son fait |
| Fenêtre qui ne ferme plus à cause de la vétusté | Propriétaire | Vétusté |
| Infiltration par la toiture | Propriétaire ou copropriété | Grosse réparation ou partie commune |
| Ampoules, fusibles, joints | Locataire | Menues réparations |
| Installation électrique dangereuse | Propriétaire | Sécurité et décence du logement |
En cas de dégât des eaux, la question de l’assurance s’ajoute à celle de la réparation : l’assureur du locataire intervient en général en premier, puis des recours peuvent jouer entre assureurs.
Le propriétaire veut faire des travaux pendant le bail
Le locataire doit laisser l’accès au logement pour les travaux d’entretien, d’amélioration, de performance énergétique ou de mise en décence (article 7 e de la loi de 1989). Mais le propriétaire doit respecter un cadre précis :
- informer le locataire avant le début des travaux, par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée, qui précise leur nature et leurs modalités ;
- ne pas faire travailler les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire ;
- accorder une baisse de loyer proportionnelle si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil).
Si les travaux rendent le logement inhabitable ou sont abusifs, le locataire peut saisir le juge pour les faire interrompre ou obtenir la résiliation du bail.
Le locataire veut faire des travaux
Le locataire peut aménager le logement (peinture, étagères, petits équipements) sans autorisation, tant qu’il ne le transforme pas. Les travaux de transformation (abattre une cloison, modifier la cuisine ou la salle de bains) exigent l’accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ, aux frais du locataire, ou conserver les transformations sans indemnité.
Le propriétaire ne fait pas les travaux : que peut faire le locataire ?
Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer de lui-même : il s’exposerait à une procédure pour impayé. La démarche prévue est la suivante :
- signaler le problème au propriétaire ou à son gestionnaire ;
- à défaut de réponse, le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ;
- en dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts.
Pour le propriétaire, laisser traîner une réparation qui lui incombe est donc risqué : le litige coûte en général plus cher que la réparation.
À la sortie : réparations locatives et dépôt de garantie
Les réparations locatives non faites pendant la location peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, si la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie le justifie et en tenant compte de la vétusté. Le détail des retenues est expliqué dans notre guide sur le dépôt de garantie. La répartition des dépenses courantes, comme l’entretien des parties communes, est traitée dans notre article sur les charges locatives récupérables.
Déléguer le suivi des travaux à une agence
Qualifier une demande, trancher entre réparation locative et vétusté, trouver un artisan et suivre l’intervention prend du temps, surtout à distance.
Chez Plusse, le suivi des travaux fait partie de la gestion locative. Le propriétaire est prévenu à chaque étape et informé en temps réel. Nous pouvons solliciter plusieurs devis, et c’est toujours le propriétaire qui les valide avant toute intervention. L’objectif est d’être réactif et d’assurer un suivi précis jusqu’à la résolution du problème, pour préserver l’état du bien et la satisfaction du locataire. La gestion locative Plusse est facturée 3,9 % TTC des loyers charges comprises.
Consultez nos tarifs de gestion locative ou demandez une estimation gratuite du loyer de votre bien. Plusse intervient à Paris et en Île-de-France et à Lyon et dans la Métropole.
Questions fréquentes
Le remplacement du ballon d’eau chaude est-il à la charge du locataire ?
Non, sauf si la panne résulte d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation. Le locataire assure l’entretien courant et le remplacement des petites pièces ; le remplacement de l’appareil usé incombe au propriétaire.
Qui paie le débouchage des canalisations ?
Le locataire, pour les canalisations privatives jusqu’à la colonne commune. Si l’engorgement vient de la colonne de l’immeuble, c’est la copropriété qui intervient.
Le bail peut-il mettre toutes les réparations à la charge du locataire ?
Non. Une clause qui ferait supporter au locataire des réparations incombant légalement au propriétaire serait contraire à la loi de 1989. Seule une clause expresse peut prévoir que le locataire réalise certains travaux en échange d’une diminution du loyer, dans des conditions encadrées.
Le locataire peut-il faire réparer lui-même et déduire la facture du loyer ?
Non, pas de sa propre initiative. Il doit d’abord mettre le propriétaire en demeure, puis passer par la commission de conciliation ou le juge.