En bref : l’état des lieux décrit le logement pièce par pièce à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire, se fait en présence des deux parties (ou de leurs mandataires) et se joint au bail. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui permet au propriétaire de retenir sur le dépôt de garantie le coût des dégradations imputables au locataire. Un état des lieux d’entrée vague ou absent rend presque impossible toute retenue à la sortie.
Mis à jour en octobre 2026.
Qu’est-ce qu’un état des lieux et pourquoi est-il obligatoire ?
L’état des lieux est le constat écrit de l’état du logement, de ses équipements et, en location meublée, du mobilier. La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) impose d’en établir un à la remise des clés et un autre à leur restitution. Le document est signé par les deux parties, chacune en garde un exemplaire, et il est annexé au bail.
Pour le propriétaire, c’est la seule preuve solide de l’état du bien au début de la location. Sans elle, il ne peut pas démontrer qu’une dégradation constatée au départ du locataire n’existait pas avant.
Qui réalise l’état des lieux ?
Trois cas de figure sont prévus par la loi :
- Le propriétaire et le locataire ensemble, à l’amiable. C’est le cas le plus courant pour les bailleurs qui gèrent seuls.
- Un tiers mandaté : agence de gestion locative, professionnel de l’état des lieux. Il agit au nom du propriétaire, en présence du locataire.
- Un commissaire de justice (ancien huissier), si l’une des parties refuse ou ne se présente pas. Il intervient à l’initiative de la partie la plus diligente, et ses frais, fixés par un tarif réglementé, sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire. Les deux parties doivent être prévenues au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce que doit contenir un état des lieux
Le contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Un état des lieux d’entrée doit mentionner :
- le type d’état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
- l’adresse du logement ;
- le nom et le domicile des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires ;
- les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
- le détail et la destination des clés ou moyens d’accès (badges, bips de parking, boîte aux lettres) ;
- pour chaque pièce, la description précise de l’état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires.
L’état des lieux de sortie reprend les mêmes éléments, ajoute la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée, et indique les évolutions constatées depuis l’entrée.
Il peut être établi sur papier ou sur support numérique (tablette, application), avec des photos en annexe. Le format numérique ne change rien à sa valeur : ce qui compte est la précision des descriptions et la signature des deux parties.
En location meublée : l’inventaire en plus
En meublé, l’état des lieux s’accompagne obligatoirement d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier (article 25-5 de la loi de 1989). Il se vérifie à l’entrée comme à la sortie. Le mobilier minimum exigé est rappelé dans notre article sur la liste du mobilier obligatoire en location meublée.
L’état des lieux d’entrée : là où tout se joue
La plupart des litiges de sortie se perdent ou se gagnent à l’entrée. Un « bon état » coché pour toute une pièce ne protège pas le propriétaire : si le locataire part en laissant un parquet rayé, rien ne prouve qu’il ne l’était pas déjà.
Les bonnes pratiques côté propriétaire
- Décrire avec des termes précis et neutres : « deux rayures de 10 cm sur le parquet devant la fenêtre » plutôt que « état d’usage ».
- Photographier chaque pièce, chaque équipement et chaque défaut, et annexer les photos datées au document.
- Tester les équipements devant le locataire : robinets, chasse d’eau, plaques, four, volets, prises, interphone.
- Relever les compteurs et noter le nombre exact de clés remises.
- Faire l’état des lieux dans un logement vide, propre et éclairé, en journée de préférence.
Le locataire peut le compléter après coup
Le locataire dispose de 10 jours après l’état des lieux d’entrée pour demander qu’il soit complété. Pour les éléments de chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Le propriétaire a donc intérêt à répondre rapidement et par écrit : une réserve restée sans réponse lui sera opposée à la sortie.
Frais facturables au locataire
Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel, une partie des honoraires peut être facturée au locataire, sans dépasser la part payée par le propriétaire, et dans la limite de 3,03 € par m² de surface habitable pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026. Ce plafond, fixé en 2014 à 3 €, est désormais révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (arrêté du 17 juillet 2025). L’état des lieux de sortie réalisé par un professionnel mandaté par le propriétaire ne peut pas être facturé au locataire. Le détail de qui paie quoi figure dans notre article sur les frais de mise en location.
L’état des lieux de sortie : comparer, pas réinventer
À la sortie, on reprend l’état des lieux d’entrée ligne par ligne et on note ce qui a changé. Toute différence doit être décrite aussi précisément qu’à l’entrée, et photographiée.
Un pré-état des lieux, quelques semaines avant le départ, n’est pas obligatoire. En pratique, il permet de signaler au locataire ce qu’il peut encore réparer ou nettoyer lui-même, ce qui évite des retenues et des contestations.
Usure normale ou dégradation : ce qui peut être retenu
Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à la vétusté, à un vice de construction, à un cas de force majeure ou à la faute du propriétaire (article 7 de la loi de 1989). L’usure normale liée au temps et à l’usage ne peut donc pas lui être facturée.
| Plutôt usure normale (non imputable) | Plutôt dégradation (imputable) |
|---|---|
| Peinture ternie après plusieurs années d’occupation | Murs tachés, troués en grand nombre ou repeints d’une couleur non autorisée |
| Joints de silicone jaunis | Lavabo fissuré, émail éclaté |
| Moquette tassée aux passages | Moquette brûlée ou déchirée |
| Parquet légèrement patiné | Rayures profondes, traces d’eau, lames gonflées |
| Équipement en fin de vie normale | Équipement cassé par une mauvaise utilisation ou faute d’entretien courant |
La frontière dépend aussi de la durée d’occupation : une peinture refaite à neuf il y a un an et abîmée n’est pas jugée comme une peinture de quinze ans. Pour objectiver ce point, le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui fixe la durée de vie de chaque élément et l’abattement applicable selon l’ancienneté. Elle s’applique alors à la sortie et limite les discussions.
Ce qui se passe s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil). Il doit donc le rendre en bon état, sauf preuve contraire.
Mais cette présomption ne joue pas en faveur du propriétaire qui a lui-même fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Et en pratique, en cas de litige, l’absence de document précis fragilise toujours la position du bailleur. Il ne faut jamais remettre les clés sans état des lieux signé.
Lien avec le dépôt de garantie
Les retenues sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par la comparaison des deux états des lieux et par des devis ou factures. Le délai de restitution est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois en cas de différences. Le détail des retenues autorisées et des pénalités de retard est expliqué dans notre guide sur le dépôt de garantie.
En cas de désaccord à la sortie
- Le locataire refuse de signer : on ne force pas la signature. Il faut faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice, frais partagés par moitié.
- Le locataire conteste une retenue : le litige peut être porté gratuitement devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection. Photos datées, devis et factures sont alors décisifs.
- Le locataire ne se présente pas : même solution, par commissaire de justice, après l’avoir convoqué par écrit.
Déléguer l’état des lieux à une agence
Un état des lieux bien fait prend du temps, davantage encore en meublé avec l’inventaire. Il exige surtout de la méthode et de l’expérience pour décrire avec précision et défendre ensuite une retenue.
Chez Plusse, les états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés par nos propres équipes, sans sous-traitance, sur le logiciel Nockee. Chaque pièce est documentée par de nombreuses photos, et le document numérique, signé par les deux parties, est conservé de façon sécurisée : c’est la meilleure base pour comparer l’entrée et la sortie et justifier une éventuelle retenue. Ils sont inclus dans nos honoraires de mise en location (75 % d’un loyer charges comprises, minimum 13 €/m²), et le dépôt de garantie est restitué le plus rapidement possible après l’état des lieux de sortie, dans le respect des délais légaux. La gestion locative Plusse est facturée 3,9 % TTC des loyers charges comprises, et la garantie loyers impayés optionnelle (1,8 %) prend en charge les dégradations jusqu’à 8 000 € par sinistre.
Consultez nos tarifs de gestion locative ou demandez une estimation gratuite du loyer de votre bien. Plusse gère des logements à Paris et en Île-de-France et à Lyon et dans la Métropole.
Questions fréquentes
Un état des lieux peut-il être fait sur une application ?
Oui. Le format numérique est admis dès lors qu’il contient les mentions obligatoires et qu’il est signé par les deux parties. Chacune doit en recevoir un exemplaire.
Peut-on faire l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis ?
Il se fait en principe à la remise des clés, qui peut intervenir avant la fin du préavis si le locataire part plus tôt. Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre entre-temps avec l’accord du propriétaire.
Le propriétaire peut-il refuser de compléter l’état des lieux d’entrée ?
Le locataire dispose de dix jours pour demander un complément. Si le propriétaire ou son représentant refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Mieux vaut donc examiner chaque demande et y répondre par écrit.
Faut-il refaire un état des lieux quand on change d’agence ?
Non. L’état des lieux d’entrée signé reste valable jusqu’au départ du locataire. Il doit simplement être transmis au nouveau gestionnaire, comme expliqué dans notre guide pour changer d’agence de gestion locative.