En bref : pour choisir son locataire, le propriétaire ne peut demander que les justificatifs figurant sur une liste fixée par décret : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources. Tout autre document est interdit, sous peine d’une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier. Le choix se fait ensuite sur la solvabilité du candidat et la solidité de sa garantie, jamais sur un critère discriminatoire.

Mis à jour en octobre 2026.

Les justificatifs que vous pouvez demander au candidat

La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est limitative : le propriétaire ou son agence peut demander ces documents, et seulement ceux-là.

Catégorie	Ce que vous pouvez demander
Identité (1 seule pièce)	Carte d’identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger, avec photo ; ou titre de séjour (carte de séjour, carte de résident, carte de ressortissant UE/EEE)
Domicile (1 seul justificatif)	3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour ; attestation sur l’honneur de l’hébergeant ; attestation d’élection de domicile ; ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale
Situation professionnelle (1 ou plusieurs)	Contrat de travail ou de stage, ou attestation de l’employeur précisant l’emploi, la rémunération et la date d’entrée en fonctions ; pour un indépendant, extrait K ou Kbis par exemple ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité
Ressources (1 ou plusieurs)	Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ; 3 dernières fiches de paie ; 2 derniers bilans pour un non-salarié ; justificatifs de pensions, retraites, prestations ou allocations des 3 derniers mois ; justificatif de revenus fonciers ou mobiliers ; simulation des aides au logement ; avis d’attribution de bourse

La caution, si vous en demandez une, peut aussi fournir des justificatifs, selon une liste équivalente. Le service public DossierFacile permet au candidat de constituer un dossier conforme et de le transmettre au propriétaire.

Les documents interdits

Tout document qui ne figure pas dans la liste est interdit. C’est le cas, par exemple, des relevés de compte bancaire, de la carte Vitale, d’une photo d’identité en dehors de la pièce d’identité, d’un extrait de casier judiciaire, d’un dossier médical ou d’une attestation d’absence de crédit.

Deux autres pratiques courantes sont également interdites :

• exiger qu’un parent ou un enfant du candidat cosigne le bail (article 22-2 de la loi de 1989) ;
• réclamer une somme d’argent pour réserver le logement : aucun versement ne peut être demandé avant la signature du bail.

En cas de manquement, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Évaluer la solvabilité du candidat

Aucun texte ne fixe de niveau de revenus minimum. Le propriétaire est libre de ses critères, à condition qu’ils portent sur la capacité à payer le loyer et non sur la personne.

Le repère le plus utilisé est le taux d’effort : la part des revenus nets consacrée au loyer charges comprises. Les professionnels et les assureurs de loyers impayés retiennent généralement des revenus d’environ trois fois le loyer. C’est une pratique de marché, pas une obligation légale. Si vous souscrivez une garantie loyers impayés, ce sont ses conditions d’éligibilité qui s’imposent : un dossier qui ne les respecte pas ne sera pas couvert.

Au-delà du ratio de revenus

• La stabilité des revenus : un CDI hors période d’essai, un fonctionnaire titulaire ou un retraité n’offrent pas le même profil qu’un contrat court, une création d’entreprise ou un premier emploi.
• La cohérence du dossier : salaire du contrat, fiches de paie et avis d’imposition doivent concorder.
• Le parcours locatif : des quittances régulières chez le précédent bailleur sont un bon signal.
• L’adéquation au logement : la durée envisagée, le nombre d’occupants, la compatibilité avec un bail meublé, mobilité ou étudiant.

Pour comparer les formules de bail, voir notre article sur le bail mobilité, le bail meublé et le bail étudiant.

Repérer un dossier falsifié

Les faux dossiers (fiches de paie retouchées, avis d’imposition modifiés, fausses attestations d’employeur) sont un risque réel, surtout dans les marchés tendus comme Paris et Lyon. Quelques réflexes :

• vérifier l’avis d’imposition avec le service officiel de vérification de l’administration fiscale, à partir du numéro fiscal et de la référence de l’avis ;
• contrôler la cohérence entre le net à payer, le cumul annuel et le revenu déclaré ;
• vérifier l’existence de l’employeur (numéro SIRET, adresse, coordonnées) ;
• se méfier d’un dossier trop parfait, d’un candidat pressé qui veut signer sans visite ou d’une demande de paiement inhabituelle.

Chez Plusse, chaque dossier passe par des logiciels anti-fraude qui contrôlent de nombreux points d’authenticité et de cohérence des documents, puis par l’examen de nos équipes. L’outil repère les anomalies techniques, l’expérience des gestionnaires fait le reste.

Caution, Visale ou GLI : sécuriser le choix

La solvabilité réduit le risque, la garantie le couvre. Trois solutions principales existent :

• La caution personnelle : un proche s’engage à payer à la place du locataire défaillant. Elle est gratuite mais ne vaut que ce que vaut le garant.
• Visale : la garantie gratuite d’Action Logement, accessible sous conditions à certains locataires (jeunes, salariés en mobilité, etc.).
• La garantie loyers impayés (GLI) : une assurance souscrite par le propriétaire, qui couvre les impayés et souvent les dégradations.

Attention au cumul : un propriétaire qui a souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations du locataire ne peut pas exiger en plus une caution, sous peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi de 1989). Le dépôt de garantie, lui, reste toujours possible.

Notre comparatif GLI, Visale ou caution détaille les avantages et les limites de chaque solution.

Les critères de refus interdits

Refuser un candidat pour un motif discriminatoire est un délit. La loi du 6 juillet 1989 (article 1er) et le Code pénal interdisent notamment de refuser une location en raison de l’origine, du nom, de l’apparence physique, du sexe, de la situation de famille, de l’état de santé, du handicap, de l’âge, des opinions, de l’appartenance syndicale ou de la religion, réelle ou supposée, du candidat.

En pratique, la meilleure protection est de fixer ses critères à l’avance, de les appliquer de la même façon à tous les candidats et de conserver une trace écrite de la décision fondée sur la solvabilité et la garantie.

Le déroulé d’une sélection bien menée

• Fixer le loyer au juste prix, en respectant l’encadrement à Paris et à Lyon : un loyer cohérent attire des dossiers solides.
• Annoncer les critères dans l’annonce (revenus attendus, garantie acceptée), pour filtrer en amont.
• Pré-qualifier les candidats avant la visite, par téléphone ou formulaire.
• Demander uniquement les pièces autorisées, idéalement via DossierFacile.
• Vérifier l’authenticité des documents et l’éligibilité à la garantie choisie.
• Décider et répondre à tous les candidats, puis signer le bail et réaliser l’état des lieux d’entrée.

Chez Plusse, un logement est en général loué en une à deux semaines. Le délai dépend du type de bien, de ses prestations, du loyer et du secteur. Un logement vacant ne rapporte rien, ni au propriétaire ni à son gestionnaire, rémunéré sur les loyers encaissés : nos intérêts sont alignés sur ceux du propriétaire.

Déléguer la sélection du locataire

Trier des dizaines de candidatures, contrôler les pièces et rester dans le cadre légal prend du temps et expose à des erreurs coûteuses. C’est l’un des principaux intérêts d’une agence de mise en location.

Chez Plusse, la mise en location est prise en charge de A à Z : estimation du loyer, annonce, visites, sélection et contrôle des dossiers, rédaction du bail, ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie. Elle est facturée 75 % d’un loyer charges comprises (minimum 13 €/m²). La gestion locative est facturée 3,9 % TTC des loyers charges comprises, et la garantie loyers impayés optionnelle, à 1,8 %, garantit le versement des loyers sans limite de durée jusqu’à 96 000 €.

Consultez nos tarifs de gestion locative ou demandez une estimation gratuite du loyer de votre bien. Plusse intervient à Paris et en Île-de-France et à Lyon et dans la Métropole.

Questions fréquentes

Peut-on demander des relevés bancaires au candidat ?

Non. Les relevés de compte ne figurent pas dans la liste des justificatifs autorisés. Les ressources se prouvent par les fiches de paie, l’avis d’imposition ou les justificatifs de prestations.

Peut-on exiger que les parents se portent caution ?

Le propriétaire peut demander une caution, mais il ne peut pas imposer que ce soit un parent ou un enfant du candidat. Et s’il a souscrit une garantie loyers impayés, il ne peut pas cumuler avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Le propriétaire doit-il motiver un refus ?

Aucun texte n’oblige à motiver un refus. En revanche, la décision ne doit reposer sur aucun critère discriminatoire, et il est prudent de pouvoir montrer qu’elle repose sur la solvabilité et la garantie.

Quels frais de dossier peut-on facturer au locataire ?

Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre propriétaire et locataire, avec un plafond par m² pour la part du locataire, revalorisé chaque année depuis 2026. Le détail figure dans notre article sur les frais de mise en location.